Immobilie mit Leibrente verkaufen

Wir bieten Ihnen die Möglichkeit, Ihre Immobilie mit dem Modell der Leibrente zu verkaufen und dabei eine langfristige und stabile Erhöhung Ihrer monatlichen Renteneinnahmen zu erzielen. Durch ein im Grundbuch verankertes Wohnrecht und ein unentgeltliches Nutzungsrecht werden Sie rechtlich abgesichert. Sie erhalten eine feste monatliche Rentenzahlung. Im Falle einer ausbleibenden Leibrentenzahlung durch die Käufer:in haben Sie das notarielle Rücktrittsrecht, sodass Sie Ihr Eigentum zurückfordern können.

Sie erhalten eine lebenslange monatliche Rente, die im Grundbuch für Sie gesichert wird, um eine kontinuierliche Zahlung zu gewährleisten.
Ihnen wird ein lebenslanges und unentgeltliches Wohnrecht eingeräumt, das ebenfalls im Grundbuch Ihrer Immobilie als Eigentümer:in verankert wird.
Sie können lebenslang mietfrei in Ihrer Immobilie wohnen, ohne Kosten oder versteckte Bedingungen.
Bei vorzeitiger Aufgabe des Wohnrechts haben Sie die Möglichkeit, Ihre Leibrente zu erhöhen oder einen zusätzlichen Einmalbetrag auf Ihr Bankkonto zu erhalten.
Die Höhe der Leibrente steigt gemäß dem Lebenshaltungsindex, den Sie jederzeit aktuell einsehen können.
Im Falle einer ausbleibenden Leibrentenzahlung durch den Käufer haben Sie das notarielle Rücktrittsrecht, um Ihr Eigentum zurückzuerhalten.

Die Immobilien-Leibrente ermöglicht es Immobilieneigentümer:innen, ihre Immobilie zu verkaufen und dennoch bis zum Lebensende darin wohnen zu bleiben. Bei dieser Form des Verkaufs verpflichtet sich der Käufer, den Kaufpreis als regelmäßige Teilzahlungen in Form einer Rente an die Verkäufer:innen zurückzuzahlen. Dies kann monatlich, quartalsweise oder jährlich erfolgen, je nach vertraglicher Vereinbarung. Die Immobilie kann weiterhin vom Verkäufer bewohnt oder vermietet werden.

Es gibt verschiedene Gründe, warum sich Menschen für eine Immobilien-Leibrente entscheiden. Zum einen möchten sie ihr Eigenheim auch im Alter nicht verlassen, da es einen emotionalen Wert besitzt. Ein Umzug und Verkauf im fortgeschrittenen Alter kann zudem mit Komplikationen verbunden sein, die vermieden werden sollen, um den Lebensabend in gewohnter Umgebung zu genießen. Durch den Verkauf auf Leibrentenbasis erhalten die ehemaligen Eigentümer eine regelmäßige Zahlung im Alter von ihrem Käufer, während sie weiterhin in ihrem Zuhause wohnen bleiben können.

Ein weiterer Grund für die Leibrente ist, dass mit einem längeren Leben auch höhere Kosten verbunden sind. Immobilieneigentümer:innen können sich die Frage stellen, ob sie sich finanziell leisten können, die Immobilie zu behalten, insbesondere wenn sich ihre körperliche Verfassung verschlechtert. In solchen Fällen bieten die Leibrente oder andere Formen der Immobilienverrentung eine Lösung. Eine alternative Möglichkeit ist der komplette Verkauf des Hauses.

Die Immobilien-Leibrente ist eine Verkaufsform, bei der Eigentümer:innen ihre Immobilie veräußern, jedoch den Verkaufserlös nicht auf einmal erhalten. Stattdessen wird ihnen eine monatliche Rente und das Recht, mietfrei in der Immobilie zu wohnen, gewährt. Durch den Erhalt der Leibrente sichert sich der Verkäufer zusätzliche finanzielle Absicherung. Sowohl die Leibrente als auch das Wohnrecht werden notariell im Grundbuch festgehalten. Es ist wichtig, zu klären, wie das Wohnrecht und Nutzungsrecht geregelt sind und wer für Instandhaltungs- und Renovierungskosten verantwortlich ist. Die Höhe der Leibrente basiert auf dem erzielbaren Kaufpreis zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, zuzüglich Zinsen. Es wird vereinbart, dass die Rente lebenslang an den Verkäufer gezahlt wird. Dabei besteht das Risiko für den Käufer, dass der Verkäufer länger lebt als erwartet, was dazu führt, dass der Käufer insgesamt mehr für die Immobilie zahlt, als wenn der Kaufpreis auf einmal entrichtet worden wäre.

Notarielle Beglaubigung: Der Vertrag wird schriftlich abgeschlossen und muss von einem Notar beglaubigt werden, damit der Verkauf rechtskräftig ist.
Details im Kaufvertrag: Die Rente und das lebenslange Wohnrecht werden im Kaufvertrag festgehalten. Zusätzlich wird ein Eintrag im Grundbuch als Reallast vorgenommen, um sicherzustellen, dass der Käufer seinen Verpflichtungen nachkommt und die lebenslange Leistung des Verkäufers gewährleistet ist.
Pflichten des Käufers: Neben der Rentenzahlung, um den Kaufpreis in vereinbarten Raten abzuzahlen, übernimmt der Käufer auch weitere Verantwortlichkeiten. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für die Instandhaltung und Pflege der Immobilie.

Der Verkauf einer Immobilie auf Leibrente mag auf den ersten Blick komplex erscheinen, lässt sich jedoch einfach erklären: Die Immobilieneigentümer:innen verkaufen ihre Immobilie zunächst wie bei einem regulären Verkauf. Der Verkaufserlös wird jedoch nicht in einer Summe ausgezahlt, sondern in Form einer monatlichen Rente, verbunden mit einem meist lebenslangen Wohnrecht. Der Wert dieses Wohnrechts wird vom Kaufpreis abgezogen. Es besteht auch die Möglichkeit, eine einmalige Abschlagszahlung zu Beginn der Laufzeit zu vereinbaren, was jedoch die monatliche Immobilienrente reduziert.

Durch den Verkauf auf Leibrentenbasis erhalten die Verkäufer finanzielle Sicherheit, da sie regelmäßige Einnahmen aus der Rente erhalten und gleichzeitig in ihrem Zuhause bleiben können. Dies bietet den Vorteil, dass sie nicht gezwungen sind, ihre vertraute Umgebung aufzugeben und sich nach einer alternativen Wohnmöglichkeit umzusehen. Insbesondere für Senior:innen, die an emotionalen Bindungen zu ihrem Zuhause hängen und die Unabhängigkeit bewahren möchten, kann die Immobilien-Leibrente eine attraktive Option sein.

Der Prozess des Verkaufs auf Rentenbasis beinhaltet jedoch einige wichtige Schritte. Zunächst erfolgt die notarielle Beglaubigung des Vertrags, um die rechtliche Gültigkeit des Verkaufs sicherzustellen. Der Kaufvertrag enthält alle relevanten Details, einschließlich der Vereinbarungen zur Rente und dem lebenslangen Wohnrecht. Um die Interessen der Verkäufer:innen zu schützen, wird ein Eintrag im Grundbuch als Reallast vorgenommen, der dem Verkäufer das Recht gibt, die lebenslange Rentenzahlung einzufordern und sicherzustellen, dass der Käufer seinen Verpflichtungen nachkommt. Während der Käufer die monatlichen Rentenzahlungen leistet, ist er auch für die Instandhaltung und Pflege der Immobilie verantwortlich. Dies beinhaltet regelmäßige Reparaturen und notwendige Maßnahmen, um den Wert der Immobilie aufrechtzuerhalten. Es ist wichtig, dass die genauen Vereinbarungen zur Pflege und Instandhaltung im Kaufvertrag festgelegt werden, um potenzielle Konflikte zu vermeiden.

Für private Käufer:innen besteht der Vorteil darin, dass sie kein hohes Immobiliendarlehen bei einer Bank aufnehmen und Zinsen zahlen müssen. Stattdessen zahlen sie über einen langen Zeitraum monatliche Rentenbeträge in überschaubarer Höhe an den Rentenempfänger oder können einen höheren Einmalbetrag vereinbaren. Auf diese Weise können auch Privatpersonen ohne viel Eigenkapital die Mittel aufbringen. Zudem liegt der Kaufpreis von verrenteten Immobilien unterhalb des Verkehrswerts der Immobilie.

Wenn es sich bei dem privaten Vertragspartner zudem um eine bisher unbekannte Person handelt, ist besondere Vorsicht geboten. Als Verkäufer:in sollten Sie die Bonität der Käufer:innen so genau wie möglich überprüfen und möglicherweise eine Schufa-Auskunft verlangen. Eine weitere Sicherungsmöglichkeit ist eine Rückübertragungsklausel, durch die Sie Ihre Immobilie im Falle der Zahlungsunfähigkeit zurückerhalten können. Diese Klausel sollte im Grundbuch eingetragen und vom Notar beglaubigt werden.

Kapitalbedarf: Personen, die eine hohe Einmalzahlung benötigen oder ihre Rente aufstocken möchten, können von der Leibrente profitieren. Sie dient als eine sinnvolle Form der zusätzlichen Altersvorsorge.
Wohnen bleiben in der Immobilie: Wenn Menschen bei der Leibrente in ihrer vertrauten Umgebung bleiben möchten, zum Beispiel wegen des bekannten Umfelds, der Nähe zu Freunden oder der Familie, kann diese Form der Immobilienverrentung eine gute Option sein.
Keine Erben vorhanden: Personen, die keine Erben haben oder ihr Vermögen zu Lebzeiten selbst nutzen möchten, können die Leibrente in Betracht ziehen.
Verantwortung abgeben: Durch den Verkauf auf Rentenbasis übernimmt der Käufer in der Regel die Verantwortung für Reparaturen, Sanierungen und Instandhaltungsarbeiten. Dadurch entlastet sich der Verkäufer von den damit verbundenen Pflichten.
Leibrente in der Familie: Die Immobilie kann auch über die Leibrente an Kinder oder andere Personen innerhalb der Familie übergeben werden. Diese zahlen dann regelmäßig eine Rente an die Verkäufer:innen und erhalten im Gegenzug die Immobilie. Ein Vorteil dabei ist, dass keine Schenkungssteuer anfällt, da es sich um ein rechtliches Geschäft handelt.
Absicherung des Lebenspartners: Wenn jemand den Lebenspartner oder die Lebenspartnerin auch nach dem eigenen Tod finanziell absichern möchte, kann dies durch die Immobilien-Leibrente und ein lebenslanges Wohnrecht in der verrenteten Immobilie ermöglicht werden. Dies ist auch dann möglich, wenn Ansprüche anderer Erben bestehen.

Die Leibrente eignet sich in erster Linie für Rentner:innen oder Personen kurz vor dem Renteneintritt, die eine weitgehend schuldenfreie Immobilie besitzen, in dieser wohnen bleiben möchten, keine nahen Erben haben und gerne mehr finanzielle Flexibilität wünschen, ohne einen akuten finanziellen Engpass überbrücken zu müssen. Es ist jedoch wichtig, die individuelle Situation sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um die richtige Entscheidung zu treffen.

Immobilienwert: Der Verkehrswert der Immobilie, der durch ein Verkehrswertgutachten ermittelt wird, ist entscheidend. Je höher der Wert ist, desto höher fällt die Rente aus, die der Verkäufer:in als Gegenleistung erhält.
Lebenserwartung: Die statistische Lebensdauer des Verkäufers bzw. der Verkäuferin ist ein maßgeblicher Faktor. Wenn die verbleibende Lebenserwartung hoch ist, wird die Rentensumme auf einen längeren Auszahlungszeitraum verteilt. Dadurch fällt jede einzelne Auszahlung niedriger aus. Zudem wird berücksichtigt, dass der Käufer:in aufgrund des eingetragenen Wohnrechts die Immobilie erst nach dem Ableben des Verkäufers bzw. der Verkäuferin nutzen kann.
Abschläge: Oft wird betont, dass der Verkäufer:in nach dem Immobilienverkauf keine Kosten für Instandhaltung, Sanierungen, Modernisierungen oder öffentliche Abgaben tragen muss. Allerdings werden solche zukünftigen Ausgaben bereits bei Vertragsabschluss vom Käufer:in berücksichtigt. Dadurch wird ein Abschlag vom Verkehrswert der Immobilie berechnet, der auch Risiken abdeckt. Letztendlich trägt der Verkäufer:in somit doch einen Teil dieser Kosten.

Zusätzliche Rentenzahlungen: Durch den Verkauf der Immobilie erhalten die Verkäufer:innen monatliche Rentenzahlungen, die ihre finanzielle Situation im Ruhestand verbessern können.
Lebenslanges Wohnrecht: Verkäufer:innen haben das Recht, lebenslang in ihrer Immobilie zu wohnen. Dieses Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und sichert ihnen den Verbleib im Eigenheim.
Finanzieller Vorteil bei längerer Lebensdauer: Sollten Verkäufer:innen länger leben als statistisch angenommen, profitieren sie finanziell. Der Kaufpreis der Immobilien-Leibrente richtet sich unter anderem nach der statistischen Lebenserwartung, sodass sie bei einem längeren Leben höhere Rentenzahlungen erhalten.
Rentengarantiezeit: Es besteht die Möglichkeit, eine Rentengarantiezeit festzulegen. Falls der/die Berechtigte während dieser Zeit verstirbt, erhalten die Erben die restlichen Zahlungen.
Absicherung für Partner:innen: Im Falle des Todes des Leibrentenempfängers werden die Hinterbliebenen, wie Lebensgefährten oder Partner:innen, durch die Leibrentenzahlung und das Wohnrecht abgesichert. Dies bietet eine gewisse finanzielle Sicherheit für den/die Partner:in.
Weniger Verantwortung im Alter: Der Verkauf auf Rentenbasis ermöglicht es den Verkäufer:innen, sich von den Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Immobilie zu befreien. Sie müssen sich nicht mehr um Pflege oder Instandhaltung kümmern, da der Käufer diese Aufgaben übernimmt. Dies ermöglicht ein unbeschwerteres Leben im Alter.
Lohnenswert bei fehlenden Erben: Wenn Verkäufer:innen keine direkten Erben haben, kann der Verkauf des Hauses auf Rentenbasis eine gute Option sein. Auf diese Weise können sie ihr Vermögen zu Lebzeiten nutzen und davon profitieren.

Abzüge beim Kaufpreis: Das Wohnrecht mindert den Wert der Immobilie, weshalb es beim Kaufpreis Abzüge gibt.
Ausschluss aus der Erbmasse: Wenn Erben vorhanden sind, fließt die Immobilie nicht in die Erbmasse ein.
Erlöschen des Wohnrechts bei Auszug: Das lebenslange Wohnrecht erlischt, sobald der/die Wohnrechtberechtigte aus der Immobilie ausziehen muss, beispielsweise in ein Altersheim.
Eingeschränkte Auswahl an Kaufinteressent:innen: Die Anzahl der potenziellen Käufer:innen von Immobilien auf Rentenbasis ist begrenzt. Es gibt weniger Privatpersonen und gewerbliche Anbieter, die an diesem speziellen Verkaufsmodell interessiert sind. Dies kann dazu führen, dass Verkäufer:innen weniger Auswahlmöglichkeiten haben und möglicherweise nicht den optimalen Verkaufspreis erzielen können.

Immobilienkauf ohne Kredit: Der Kauf einer Immobilie kann häufig ohne einen Immobilienkredit erfolgen, da stattdessen eine monatliche Zahlung vereinbart wird.
Geringere Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem im Leibrenten-Vertrag festgelegten Wert der Immobilie und ist daher in der Regel geringer.
Finanzieller Vorteil bei frühzeitigem Ableben des/des Berechtigten: Falls der/die Leibrentenberechtigte vor der statistisch geschätzten Zeit verstirbt, erlangt der Käufer einen finanziellen Vorteil. Der Wert der Immobilie richtet sich unter anderem nach der Sterbetabelle des Statistischen Bundesamtes.

Wohnrecht der Verkäufer:innen: In der Regel hat der Käufer einer Immobilie mit Leibrente keine Möglichkeit, die Immobilie selbst zu nutzen. Das Wohnrecht des Verkäufers oder der Verkäuferin besteht meist lebenslang, was bedeutet, dass der Käufer erst nach dem Auszug des Verkäufers die Immobilie nutzen oder anderweitig verwerten kann.
Wertminderung der Immobilie: Der Verkauf einer Immobilie auf Rentenbasis ist ein ungewöhnlicher Ansatz, der den Wert der Immobilie mindern kann. Für potenzielle Käufer:innen ist es schwierig abzuschätzen, wann sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten können. Dadurch kann der Verkaufspreis niedriger ausfallen als beim herkömmlichen Immobilienverkauf.
Begrenzte Flexibilität für die Käufer:innen: Da der Verkäufer lebenslanges Wohnrecht hat, ist der Käufer in Bezug auf die Nutzung der Immobilie eingeschränkt. Dies kann problematisch sein, wenn der Käufer bestimmte Pläne hat, die eine sofortige Nutzung der Immobilie erfordern.
Abhängigkeit von der Lebensdauer der Verkäufers:innen: Der Käufer:in trägt das Risiko, dass der Verkäufer:in länger lebt als statistisch angenommen. Wenn der Verkäufer eine längere Lebenserwartung hat, als bei der Festlegung des Kaufpreises berücksichtigt wurde, kann der Käufer einen finanziellen Nachteil erleiden, da die Rentenzahlungen möglicherweise länger als erwartet geleistet werden müssen.

Es ist wichtig, dass sowohl Verkäufer:innen als auch Käufer:innen die Vor- und Nachteile einer Immobilien-Leibrente im Vergleich zum traditionellen Immobilienverkauf sorgfältig abwägen und individuelle Bedürfnisse und finanzielle Situationen berücksichtigen. Es kann ratsam sein, professionellen Rat von Immobilienexperten oder Finanzberatern einzuholen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Die DV Bayreuth steht Ihnen gerne zur Seite und bietet Unterstützung bei Fragen rund um Immobilien und Finanzen.

Dieses Verrentungs-Modell bietet Ihnen als Verkäufer:in maximale Flexibilität: Sie können lebenslang kostenlos und mietfrei in der Immobilie wohnen und bleiben dabei wirtschaftliche:r Eigentümer:in. Trotzdem können Sie den neuen Eigentümer:in bei Instandhaltungskosten beauftragen oder ihn: sie rechtlich in die Verantwortung nehmen. Als sicherste Verrentungsvariante behalten Sie als Verkäufer:in Ihre Priorität im Grundbuch und sind durch ein lebenslanges, kostenfreies Nießbrauchrecht geschützt, das Ihnen nicht mehr genommen werden kann.

Fortbestehende wirtschaftliche Eigentümerschaft der Immobilie, mit der Möglichkeit, sie bei Bedarf an Dritte zu vermieten.
Lebenslanges, unanfechtbares Wohnrecht ohne Mietverpflichtung.
Absoluter Schutz durch die Eintragung des Nießbrauchrechts an erster Stelle im Grundbuch.
Erhalt einer steuerfreien Einmalzahlung oder einer monatlichen Rente auf Ihr Konto.
Möglichkeit, zukünftige Mieteinnahmen zu erhalten oder das Nießbrauchrecht durch eine Einmalzahlung abzulösen.
Optional können Instandhaltungs- und Renovierungskosten vom neuen Eigentümer:in übernommen werden.

Sie erhalten ein Wohnrecht in Form eines Mietvertrags mit dem neuen Eigentümer:in, bei dem die Miethöhe festgelegt und garantiert wird.
Sie erzielen den höchsten Kaufpreis bzw. Verkehrswert Ihrer Immobilie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
Der Verkaufserlös wird in der Regel als steuerfreie Einmalzahlung ausgezahlt. Eine individuelle steuerliche Beratung wird empfohlen.
Durch den Mietvertrag haben Sie ein lebenslanges Wohnrecht als Mieter:in, und der neue Eigentümer:in kann Ihnen nicht kündigen.
Die Höhe der Mietzahlungen wird bereits im Voraus für die gesamte Laufzeit festgelegt und bleibt konstant.
Eine Eigenbedarfskündigung ist ausgeschlossen, um Ihnen größtmögliche Sicherheit zu gewährleisten.

Die Umkehrhypothek ermöglicht es älteren Immobilienbesitzer:innen, die ihr Eigenheim (weitgehend) abbezahlt haben, eine monatliche Rente oder einen einmaligen Betrag zu erhalten, indem sie ihre Immobilie beleihen. Gründe für die Nutzung einer Umkehrhypothek liegen darin, dass viele Rentner:innen ein beträchtliches Vermögen in Form eines schuldenfreien Eigenheims besitzen, aber dennoch eine geringe Einkommensquelle im Rentenalter haben. Eine Lösung könnte darin bestehen, das Haus zu verkaufen und in eine kleinere, barrierefreie und pflegeleichte Wohnung umzuziehen. Dadurch könnten Rentner:innen sowohl Erlöse aus dem Immobilienverkauf erzielen als auch ihre Rente erheblich aufstocken und in einer altersgerechten Wohnimmobilie leben. Das Problem dabei ist jedoch, dass ein Umzug für ältere Menschen oft nicht in Frage kommt. Sie möchten ihre vertraute Umgebung bewahren und ihren Lebensabend in den eigenen vier Wänden verbringen. Dieses Problem kann mit einer Umkehrhypothek gelöst werden.

Das Modell der Immobilienrente mit Umkehrhypothek funktioniert folgendermaßen: Der Darlehensgeber, wie beispielsweise eine Bank oder Versicherung, nutzt die Immobilie als Sicherheit und lässt eine verbriefte Grundschuld eintragen. Die Haus- bzw. Wohnungseigentümer:innen bleiben weiterhin Eigentümer:innen und können in der Immobilie wohnen bleiben. Im Gegensatz zu einer herkömmlichen Hypothek müssen die Darlehensnehmer:innen keine laufenden Zinsen oder Tilgungen zahlen. Diese werden bis zum Auszug aus der Immobilie oder dem Tod pausiert. Erst zu diesem Zeitpunkt erfolgt der Verkauf der Immobilie, um das Darlehen auf einmal zurückzuzahlen.

Beim Teilverkauf hingegen verkaufen die Eigentümer:innen nur einen Teil ihrer Immobilie, normalerweise an einen gewerblichen Anbieter. Der Verkauf wird durch ein Nießbrauchrecht abgesichert, sodass die bisherigen Eigentümer:innen weiterhin in der Immobilie wohnen oder Erträge daraus ziehen können. Allerdings müssen sie dem Käufer ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen, ähnlich einer Miete, und sie bleiben weiterhin für Reparaturen und Instandhaltungen verantwortlich.

Wenn der ehemalige Eigentümer einer Immobilie unerwartet früher verstirbt als zum Zeitpunkt des Abschlusses der Leibrente angenommen, geht die Immobilie zu einem niedrigeren Preis an den neuen Eigentümer über, als ursprünglich kalkuliert wurde. Um das Risiko eines vorzeitigen Todes abzusichern, besteht jedoch die Möglichkeit, eine individuelle Mindestlaufzeit von fünf oder zehn Jahren festzulegen. Im Falle eines Todesfalls erhalten dann die Erben über diesen definierten Zeitraum weiterhin die Rentenzahlungen. Dadurch wird sichergestellt, dass die Hinterbliebenen für einen bestimmten Zeitraum weiterhin von der Leibrente profitieren.

Als Käufer:in einer Immobilien-Leibrente können Sie die Rentenzahlungen in voller Höhe nur dann als Sonderausgaben abziehen, wenn es sich um die Übertragung von Betrieben, Mitunternehmeranteilen an Personengesellschaften oder Anteilen an Kapitalgesellschaften handelt (mindestens 50 Prozent). Der betreffende § 10 Abs. 1a Nr. 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) wird oft missverstanden, da er nicht allgemein den Abzug von Rentenzahlungen als Sonderausgaben ermöglicht. Zusätzlich können Käufer:innen den Zinsanteil der Leibrente als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen. Kinder, die eine Immobilienrente an ihre Eltern zahlen, können einen teilweisen Sonderausgabenabzug geltend machen.

Verkäufer:innen einer Immobilien-Leibrente, die die Rentenzahlungen erhalten, müssen diese als "sonstige Einkünfte" in ihrer Steuererklärung angeben (gemäß § 22 Nr. 1a EStG). Nur ein Teil der Leibrente, der sogenannte Ertragsanteil, unterliegt der Besteuerung. Der Ertragsanteil hängt vom Alter der Empfänger:innen ab. Je älter sie sind, desto geringer ist der steuerpflichtige Anteil der Rente. Bei einem 74-jährigen Empfänger sind beispielsweise 12 Prozent der Leibrente steuerpflichtig, während sich dieser Anteil bei 83- bis 84-jährigen Empfänger:innen auf 6 Prozent verringert und mit zunehmendem Alter weiter abnimmt.

Alter in Jahren	Steuersatz
65 bis 66	18 %
67	17 %
68	16 %
69 bis 70	15 %
71	14 %
72 bis 73	13 %
74	12 %
75	11 %
76 bis 77	10 %

Alter in Jahren	Steuersatz
78 bis 79	9 %
80	8 %
81 bis 82	7 %
83 bis 84	6 %
85 bis 87	5 %
88 bis 91	4 %
92 bis 93	3 %
94 bis 96	2 %
ab 97	1 %

Eintragung einer Reallast im Grundbuch: Sowohl die Leibrentenzahlungen als auch das lebenslange Wohnrecht sollten als Reallast gemäß § 1105 BGB im Grundbuch der Immobilie eingetragen werden. Falls weitere Rechte im Grundbuch vorhanden sind, wie beispielsweise eine Grundschuld, ist die Rangfolge entscheidend dafür, wer im Falle einer Verwertung der Immobilie, wie einer Zwangsversteigerung, vorrangig aus dem Erlös berücksichtigt wird.
Auflassungsvormerkung als Schutz vor Weiterverkauf: Durch eine im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung stellen Käufer:innen sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an einen anderen Interessenten verkauft oder mit einer Hypothek belastet. Die Eigentumsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer Änderungen im Grundbuch vornimmt.
Auswahl eines solventen und vertrauenswürdigen Vertragspartners: Bevor Sie sich für den Immobilienverkauf per Leibrente entscheiden, sollten Sie ausreichend Zeit investieren, um einen vertrauenswürdigen und finanziell stabilen Käufer zu finden. Prüfen Sie sorgfältig die Bewertungen anderer Kunden im Internet, vergleichen Sie die Konditionen verschiedener Anbieter und lassen Sie sich gegebenenfalls vom Verbraucherschutz beraten.
Sorgfältig ausgearbeiteter Vertrag: Da der Verkauf per Leibrente in Deutschland noch ein Nischenprodukt ist, gibt es keine standardisierten Vertragsentwürfe, die alle Eventualitäten abdecken. Daher ist es besonders wichtig, einen umfassenden Vertrag gemeinsam mit einer Rechtsexpert:in auf dem Gebiet des Immobilienverkaufs per Leibrente auszuarbeiten. Der Vertrag sollte die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien klar definieren.
Wertsicherheitsklausel zur Anpassung an die Inflation: Um den Wertverlust des Geldes aufgrund der Inflation auszugleichen und die Ratenzahlungen an das steigende Preisniveau anzupassen, kann eine Wertsicherheitsklausel in den Vertrag aufgenommen werden. Dabei kann der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes als Grundlage dienen.

Bei der Gestaltung eines Leibrenten-Vertrags für den Immobilienverkauf auf Leibrente gibt es verschiedene wichtige Punkte, die berücksichtigt werden sollten. Da es keine standardisierten Verträge gibt, empfiehlt es sich, einen unabhängigen Experten, beispielsweise einen Notar, hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass der Vertrag rechtlich korrekt und den individuellen Bedürfnissen der Vertragsparteien gerecht wird. Hier sind einige der wichtigsten Punkte, die im Leibrenten-Vertrag enthalten sein sollten:

Festlegen der Zuständigkeitsbereiche: Im Vertrag sollten klare Regelungen getroffen werden, welche Aufgaben und Verantwortlichkeiten jeder Vertragspartei zukommen. Dies beinhaltet beispielsweise die Instandhaltung und Reparaturen an der Immobilie, die Zahlung von Versicherungsprämien oder Steuern sowie die Abwicklung von Verwaltungsaufgaben. Durch die klare Definition der Zuständigkeiten können mögliche Konflikte vermieden werden.
Wohnrecht: Das lebenslange Wohnrecht für den Verkäufer sollte im Vertrag genau definiert werden. Hierzu gehören Fragen wie die konkrete Nutzung der Immobilie, das Recht auf Untervermietung, Haustierhaltung oder die Möglichkeit von baulichen Veränderungen. Es sollten auch Vereinbarungen getroffen werden, wie mit eventuellen Schäden oder Reparaturarbeiten umgegangen wird.
Zahlungsmodalitäten: Im Vertrag sollte eindeutig festgelegt werden, wie die Leibrente berechnet wird und in welcher Form die Zahlungen erfolgen. Dies kann eine monatliche, quartalsweise oder jährliche Auszahlung sein. Auch die Modalitäten für eine eventuelle Anpassung der Rentenhöhe im Laufe der Zeit sollten vereinbart werden, beispielsweise durch eine Wertsicherungsklausel.
Nutznießer einer Zeitrente im Falle des frühzeitigen Todes: Für den Fall, dass der Verkäufer vor Ablauf der vereinbarten Leibrentenperiode verstirbt, sollte im Vertrag festgelegt werden, wer die noch ausstehenden Zahlungen erhalten soll. Dies können beispielsweise die Erben des Verkäufers sein oder eine andere vorab bestimmte Person.
Wertsicherungsklausel: Eine Wertsicherungsklausel kann im Vertrag vereinbart werden, um die Leibrente an die Inflationsrate anzupassen. Dadurch wird sichergestellt, dass die Rentenzahlungen den steigenden Lebenshaltungskosten gerecht werden.
Höhe des finanziellen Ausgleichs bei vorzeitiger Aufgabe des lebenslangen Wohnrechts: Es kann vorkommen, dass der Verkäufer das lebenslange Wohnrecht vorzeitig aufgeben möchte. In diesem Fall sollte im Vertrag festgelegt werden, wie ein finanzieller Ausgleich für den Verkäufer erfolgt. Die genauen Konditionen und Berechnungsmethoden sollten hierbei eindeutig festgehalten werden.
Ggf. Nießbrauchrecht: Ein Nießbrauchrecht kann zusätzlich zum lebenslangen Wohnrecht im Vertrag vereinbart werden. Dieses gewährt dem Verkäufer das Recht, die Immobilie zu nutzen und daraus Nutznießungen zu ziehen, wie beispielsweise die Erträge aus Vermietung oder Verpachtung. Auch hier sollten die genauen Bedingungen und Modalitäten im Vertrag festgelegt werden.
Laufzeit des Leibrenten-Vertrags: Die Laufzeit des Leibrenten-Vertrags sollte genau festgelegt werden. Dies umfasst den Beginn der Leibrente, die Dauer der Rentenzahlungen und eventuelle Kündigungsmöglichkeiten für beide Vertragsparteien. Eine eindeutige Vereinbarung zur Laufzeit bietet Sicherheit und Klarheit für beide Seiten.
Regelungen bei Veränderungen der persönlichen Situation: Der Vertrag sollte auch Regelungen enthalten, wie mit Veränderungen der persönlichen Situation umgegangen wird. Dazu gehören beispielsweise der Umzug des Verkäufers in eine andere Immobilie oder der Eintritt einer Pflegebedürftigkeit. In solchen Fällen sollten mögliche Anpassungen oder Beendigung des Vertrags geregelt werden.
Regelungen zur Übertragung oder Vererbung des Leibrenten-Vertrags: Es ist wichtig, im Vertrag festzulegen, ob und unter welchen Bedingungen der Leibrenten-Vertrag übertragbar oder vererbbar ist. Dies betrifft beispielsweise den Fall, dass der Verkäufer die Immobilie an einen Dritten verkauft oder im Falle seines Todes die Rentenzahlungen auf eine andere Person übergehen sollen.
Sonstige Vereinbarungen: Je nach den individuellen Bedürfnissen und Wünschen der Vertragsparteien können weitere Punkte im Vertrag berücksichtigt werden. Dies können beispielsweise Regelungen zur Nutzung bestimmter Räume oder Einrichtungen der Immobilie, die Verpflichtung zur Gebäudeversicherung oder die Festlegung von Regelungen für den Fall einer notwendigen Modernisierung sein.

Finanzielle Bedürfnisse: Prüfen Sie sorgfältig Ihren finanziellen Bedarf und ob eine Leibrente Ihren zusätzlichen Einkommensanforderungen gerecht wird. Berücksichtigen Sie dabei Ihre aktuellen Einnahmen, Ausgaben und langfristigen finanziellen Ziele.
Wohnsituation: Wenn es Ihnen wichtig ist, in Ihrem vertrauten Zuhause zu bleiben, bietet Ihnen die Leibrente die Möglichkeit, das lebenslange Wohnrecht zu behalten. Dies kann insbesondere für Personen von Bedeutung sein, die an ihrem aktuellen Standort so lange wie möglich bleiben möchten.
Verkauf der Immobilie: Bedenken Sie, dass der Verkauf der Immobilie auf Leibrente bedeutet, dass Sie das Eigentum an die Käufer:innen übertragen. Dadurch verlieren Sie die volle Kontrolle über das Vermögen in Form der Immobilie.
Rentenzahlungen: Prüfen Sie die Konditionen der Leibrente, insbesondere die Höhe der Rentenzahlungen und deren Dauer. Stellen Sie sicher, dass die vereinbarte Leibrente Ihren finanziellen Bedürfnissen entspricht und die Zahlungen langfristig gesichert sind.
Käufer:innen-Vertrauenswürdigkeit: Untersuchen Sie die Bonität und Zuverlässigkeit der potenziellen Käufer:innen, da Sie von ihren regelmäßigen Zahlungen abhängig sein werden. Es ist wichtig, vertrauenswürdige und finanziell solide Käufer:innen auszuwählen, um das Risiko von Zahlungsausfällen zu minimieren.
Flexibilität: Überlegen Sie, wie flexibel der Leibrenten-Vertrag ist und ob er Ihren sich ändernden Bedürfnissen und Lebensumständen gerecht werden kann. Es kann sinnvoll sein, Optionen wie eine vorzeitige Beendigung des Vertrags oder Änderungen bei einem Umzug zu berücksichtigen.
Steuerliche Auswirkungen:Informieren Sie sich über die steuerlichen Auswirkungen einer Leibrente in Ihrem Land oder Ihrer Region. Je nach Gesetzgebung können die Rentenzahlungen steuerpflichtig sein. Konsultieren Sie einen Steuerberater oder Finanzexperten, um die steuerlichen Implikationen zu verstehen und abzuwägen.
Erbrechtliche Aspekte:Bedenken Sie, dass im Falle Ihres vorzeitigen Todes die Immobilie nicht an Ihre Erben weitervererbt werden kann. Die Leibrente endet, und die Immobilie geht in den Besitz der Käufer:innen über. Wenn eine Weitergabe des Vermögens an Ihre Erben eine wichtige Überlegung für Sie ist, sollten Sie dies bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen.
Lebenserwartung und Gesundheitszustand:Nehmen Sie Ihre individuelle Lebenserwartung und Ihren Gesundheitszustand in Betracht. Die Leibrente basiert auf der Annahme einer bestimmten Lebenserwartung. Wenn Sie eine längere Lebenserwartung haben oder gesundheitliche Probleme haben, kann dies Auswirkungen auf die Rentenzahlungen haben. Eine umfassende Bewertung Ihrer Gesundheitssituation kann Ihnen helfen, die finanziellen Auswirkungen genauer einzuschätzen.
Alternative Finanzierungsmöglichkeiten:Vergleichen Sie die Leibrente mit anderen Finanzierungsoptionen, wie beispielsweise einem herkömmlichen Verkauf der Immobilie, einem Reverse Mortgage oder anderen Anlagestrategien. Eine gründliche Analyse der verschiedenen Optionen kann Ihnen helfen, die finanziell vorteilhafteste Lösung zu finden.

Letztendlich hängt die Entscheidung, ob sich eine Leibrente als finanzielle Lösung lohnt, von Ihren individuellen Bedürfnissen, Zielen und Umständen ab. Es ist ratsam, professionelle Beratung von Expert:innen wie der DV Bayreuth einzuholen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Durch eine gründliche Analyse Ihrer finanziellen Situation, Ihrer Wohnpräferenzen und anderer relevanter Faktoren können Sie die Vor- und Nachteile der Leibrente abwägen und die beste Entscheidung für Ihre finanzielle Zukunft treffen.

Immobilienverkauf mit Leibrente